“融资36计划”和经营性房地产贷款
假道伐虢
【原代码】两个专业之间，敌人威胁要跟着，我假装顺势而为。困了，说不说话。
【注】两个专业之间，敌人威胁要跟着，我趁形势：假，借。作为两个大国中的小国，如果敌人胁迫小国屈服，造成有利的军事局面，我不得不趁机援救。困了，说点什么还是不说：《易经.困》卦。困，占卜。此辩为异卦重叠(栏下)，上卦为泽、阴；卦下为坎为水，为阳。这个计划用的就是这个占卜理论，意思是两个大国中的一个小国面临被威逼利诱的情况时，先说救他，说服他，然后背信弃义的毁掉他。
【解释】在一个夹在夹缝中的小国，情况会很微妙。一方想以武力胁迫他，另一方以不侵犯其利益来引诱他。运气好的时候立刻渗透力量，控制局面。所以不打大仗也能淘汰。
这个方案的关键在于“假道”，这里的“假”就是借或借。“截假道”的意思是善于为“假道”找借口，善于隐瞒“假道”的真实意图，突出攻略，使其经常获胜。在《三十六计》中，“借”被广泛使用，例如，用刀杀人、复活尸体、指桑骂槐、李的僵硬、在树上开花、偷柱子等。所有这些都意味着借贷。与此非常相似的是，金融业务领域有很多贷款和借款，即通过借款渠道或套餐来达到融资的目的。今天，我们用假修路来比较商业地产贷款。
经营性房产贷款的全称是经营性房产抵押贷款，是银行常见的贷款业务，很多信托公司也有涉及。不同银行的规定不一样，但都差不多，可以选择几家银行进行简单对比。
平安银行
产品定义：经营性物业抵押贷款是指银行向企业发放的贷款，以银行拥有的经营性物业为抵押，以该物业的经营收入为主要还款来源。
经营性物业主要是指已经验收并投入商业运营，管理规范，经营利润稳定，经营现金流充裕，综合收益良好的写字楼、商业楼、工业楼，主要包括写字楼、商场、商铺、综合商业设施等。
经营性物业的经营收入是指物业所有人经营物业所取得的全部收入，包括但不限于：物业租金、广告位租金、临时展览费、管理费、退租押金、入场费等。
适用客户：拥有商品房(如写字楼、商场、商铺、综合商业设施等)全部产权的法人客户。)，持有合法有效的房地产证，已将其商品房投入商业运营，对其商品房拥有独立的处置权。
华夏银行
产品说明：经营性物业抵押贷款是指我行向借款人发放的以合法拥有的物业为抵押，以该物业的经营收入偿还本息的贷款。
适用客户：适用于合法拥有经营性物业且其物业能产生稳定现金流的客户，主要满足物业运营期内客户的正常运营、置换建设等资金需求。
大连银行
产品说明：经营性物业抵押贷款是指我行向经营性物业业主发放的贷款，以经营性物业的租金收入或自营营业收入(包括通过经营或特许经营、委托和承包经营取得的除租金、特许经营费、承诺费、广告位租金、临时展览费、管理费、份额等以外的经营收入。)作为主要的本息来源，并以该房产的抵押作为主要的担保方式。
期限和利率：经营性房地产抵押贷款期限一般不超过8年，最长不超过10年。根据经营性物业的实际经营状况对项目进行评估，计算确定项目投资的回报期和贷款期。房产抵押贷款的经营期限不得超过借款人的法定经营期限和房产权证的剩余使用年限。经营性房地产抵押贷款利率按照中国人民银行和我行利率管理规定执行。
功能特点：贷款可用于物业运营期的运营资金需求，如维修、改造、装修，以及债务资金和超过规定项目资金比例的资金置换；贷款投放时，经营性物业已完成复杂的项目开发期，进入正常经营，可直接评估实际经营收入
期，银行承担的风险、材料复杂程度、贷款操作难度均低于普通固定资产贷款；适用客户：经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格的主体，取得物业的所有权证6个月以上，并且经营性物业已经投入商业运营1年以上，对其拥有的经营性物业有独立完整的处置权。
……
经营性物业贷的完整名称是经营性物业抵押贷款，一般定义为银行向经营性物业的法人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，还款来源包括但不限于经营性物业的经营收入的贷款。
经营性物业是指完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房，包括商业楼宇、星级宾馆酒店、综合商业设施（如商场、商铺）等商业用房。期限最长原则上不超过 8年。（最长可达15年）
通过上述几家银行关于经营性物业贷款的规定我们可以大体归纳此类业务的几个要素。
（一）经营性物业贷属于抵押贷款，抵押物为完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量较为充裕、综合收益较好的物业，物业类型包括办公楼、宾馆、酒店、商场/商铺，有些还可以包括工业营业用房和仓储用房。物业权属明确、完整，物业需投入运营较长时间，例如12个月。
（二）贷款的还款来源以该经营性物业为主，但可包括其他辅助收入，包括但不限于：物业租金、广告位租金、临展费、管理费、断租保证金及进场费等，以及通过经营或特许、受托、承包经营而取得的经营收入、特许费、承诺费、分成等收入。
（三）资金用途可以用于物业在经营期的维护、改造、装修等经营性资金需求，也可以置换该物业原有的负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金（债务置换）；
（四）贷款期限一般6-8年，最长15年。贷款利率略低于同类新建项目的项目贷款。
我们参考中国某某银行的相关规定，做进一步的解析。
经营性物业：本办法所称的经营性物业是指已竣工验收并投入运营，经营管理规范、经营收入稳定、现金流充裕、综合收益较好的商业营业用房、办公用房、宾馆酒店、大型购物中心、酒店式公寓、工业和仓储用房等物业形式。
经营性物业贷款：是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款。
贷款对象：借款人必须经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有的经营性物业产权清晰，已投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处置权。
贷款用途：经营性物业贷款可用于借款人生产经营中合理的资金需求，包括置换借款人为建设或购置该物业形成的负债性资金、超出项目资本金规定比例以上的资金及物业价值中的增值资金，物业在经营期间维护、改造、装修、招商等经营性资金，置换存量经营性物业贷款等，不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。
贷款条件：
1、信用等级原则上在A+级（含）以上，无不良信用记录；
2、所有者权益在8000万元（含）以上；
3、拥有经营性物业产权，持有合法、有效的房产所有权证；
4、同意与我行签订项目资金监管协议，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管；
物业条件：
1、经竣工综合验收合格并办妥房产证，已投入商业运营，地理位置优越，物业应位于城市中央商务区、中心商业区或开发区等城市经济中心地段。物业所在区域交通便捷，人流、物流、车流充裕，商业、商务氛围浓厚或工业资源密集。世界五百强企业入驻的经营性物业，区位要求可适当放宽；
2、宾馆酒店类物业应为四星级（含）以上或虽未取得星级认证但按四星级（含）以上标准建设，年均入住率不低于所在城市或所在区域平均入住率；经济型酒店和酒店式公寓应由国内外知名酒店管理公司管理，且年均入住率不低于80%；写字楼物业应为甲级（含）写字楼以上，年均出租率不低于所在城市或所在区域平均出租率；商业营业用房类物业的面积（可供我行抵押面积）原则上应不小于1万平方米，年均出租率不低于所在城市或所在区域平均出租率；混合业态的物业应至少满足以上一个条件；
3、工业和仓储用房类物业的用地性质应为工业用地，土地使用权类型为出让，物业建设形式为标准工业厂房、研发基地用房、仓储用房及相关配套设施等，物业面积不小于5万㎡；
4、经营性物业定位准确，经营情况稳定，出租市场前景良好；市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势；具有较强的变现能力，有利于整体处置。
贷款额度：经营性物业贷款的额度根据物业可用于还贷的现金流确定，同时应综合考虑物业的评估价值，非工业和仓储用房类经营性物业贷款的抵押担保额度不得超过抵押物评估价值的70%，工业和仓储用房类经营性物业贷款的抵押担保额度不得超过抵押物评估价值的60%。
贷款本息覆盖率一般需达到1.1倍，本息覆盖率=（贷款期间所有收入-所有不含本息以外必须的支出）/贷款本息合计
贷款期限：经营性物业贷款期限最长不超过10年，具体贷款期限应综合考虑借款人融资需求、现有融资情况、物业预期经营现金流状况、借款人其他综合还款来源等因素合理确定。贷款期限最长不超过借款人法定经营期限，也不得超过物业产权证的剩余使用年限。对于同时符合以下条件的经营性物业贷款（简称优质客户），贷款期限最长可放宽到15年：
1、经竣工综合验收合格并办妥房产证，已投入商业运营；
2、信用等级AA及以上，无不良信用记录；
3、综合实力雄厚、现金流充裕，所有者权益在2亿元以上，资产负债率低于75%；
4、物业产权清晰、地理位置优越、市场知名度较高、租金收入稳定、经营前景良好、物业产生现金流能够全部覆盖贷款本息；
5、物业形态限于宾馆酒店、写字楼和商业营业用房，其中：宾馆酒店应为五星级（含）以上，由国内外知名酒店管理公司经营；写字楼项目应为甲级（含）以上；商业营业用房的主力店应为知名品牌。
担保方式：经营性物业贷款以竣工验收合格、取得房产证的经营性物业抵押担保，必要时还应提供我行认可的其他财产抵（质）押或第三方以及借款人法定代表人或其实际控制人连带责任保证担保。对能够办理应收账款质押登记手续的，应按照规定办理应收账款质押。
经营性物业贷款抵押必须在房地产管理部门办理抵押登记并确保我行为抵押物第一顺位抵押权人，办理抵押物登记时须提供抵押物房产证、借款合同和抵押合同等相关材料。置换他行贷款的，为防止他行抵押权消灭并为我行设定抵押前我行贷款处于悬空状态，应要求借款人提供有效的阶段性担保，对于可通过设定我行为第二顺位抵押权人、在置换他行贷款后我行自动成为第一顺位抵押权人的，阶段性担保可不作要求。
为防止借款人通过修改租赁合同、另行签订长期低租金合同或以其他方式对抗我行抵押权，应尽量要求出租人和承租人持租赁合同到房管部门办理租赁登记备案手续。为确保工业和仓储用房类经营性物业的变现能力，应要求借款人将必要的生产、生活配套服务设施一并抵押。
贷款调查：经营性物业贷款的调查主要包括合法性调查、安全性调查和效益性调查。调查主要包括以下内容：
1、借款人是否具备合法承贷主体资格，法人营业执照是否真实有效、贷款证（卡）是否真实有效并经过年检。
2、物业的权属状况。物业是否经竣工验收合格、是否取得产权证，物业设定抵押情况。
3、物业的出租率、租赁合同的租期、租金水平和租金支付方式。调查租金收入与贷款额度、贷款期限是否匹配；调查租金支付方式，防止物业在抵押给我行时，承租人已经一次性向借款人支付长期租金，或者是将租金用来偿还出租人所欠承租人的债务，导致我行届时无法从租金中获得还款来源或者增加处置抵押物的难度。
4、租约情况。调查租约的真实性以及租赁合同中是否存在损害我行利益的条款。要特别注意承租人依法享有的承租权、优先购买权及其他权利对我行抵押权的限制和影响，对抵押权实现的难易程度作必要的预估。
5、承租人资信、经营状况、支付租金能力等情况。是否存在承租人经营状况或资信不佳、按期足额支付租金有困难或多次拖欠租金等情况。
6、物业在当地同类市场的竞争优劣势情况，其经营收益、转让价值等市场行情的历史波动状况以及贷款期内的预期变化趋势。
7、贷款用途、金额、期限、还款计划是否合理，是否与物业的经营特征相符。
8、贷款期内借款人的经营计划和重大投资计划，及对物业经营的影响。
9、对于采用综合还款方式的，要重点调查借款人的整体经营及财务状况，财务管理水平和资产营运能力，收入、利润来源和现金流情况；借款人除租金收入外的其他经营收入来源，企业是否具备综合还款能力。
物业评估：经营性物业贷款的抵押物价值评估应采用两种（含）以上方法，以收益法为主，同时结合物业的实际情况采用成本法或市场法。采用收益法的，折现率取值原则上限定在9％—10％范围内。对于优质客户，出于同业竞争需要，折现率取值最低可放宽到7%：
还款方式：在贷款发放前，要根据物业现金流情况、项目出租前景和租金收取方式制定切实可行的分期还款计划，考虑到物业的租金回收具有一定周期性，可给予最长不超过一年的宽限期。采用综合还贷的，应制定明确的按年（季）还款计划，物业经营收入以外用于还款的综合收入应分期落实。对于优质客户的经营性物业贷款，本物业产生现金流占还款来源的比例最低可放宽到60％：
贷后管理：借款人应与我行签订资金监管协议，借款人需在我行开立资金监管专户，对专户资金实行收支两条线管理，建立收入、支出明细台账，物业的经营性收入直接进入专户，经营行对专户资金的实际使用情况进行监管；一旦借款人未按时偿还贷款本息，我行有权直接从该账户中扣划，如借款人出现逃避资金监管的行为，我行有权提前要求偿还贷款本息或处置抵押物。
贷款置换：对于我行已经办理的存量经营性物业贷款业务的优质客户，当与存量贷款发放时相比，物业租金水平明显上涨或抵押物价值明显增加时，可根据借款人需求，重新测算贷款金额、商定贷款期限、约定贷款用途，按照相关权限及程序审批发放新贷款置换存量贷款；
……
文件里还有很多细致的内容，还包括类似“房地产开发贷款+经营性物业贷款”组合贷款的模式，我们在这里就不展开了。经营性物业贷本质上是基于物业类固定资产收益的贷款业务，这点颇像是资产证券化里的可证券化资产，所以有些银行把这类业务干脆换个名——固定资产支持融资。
固定资产支持融资是指我行（中国工商银行）以借款人自有的、已建成并投入运营的优质经营性资产未来经营所产生的持续稳定现金流（如收费收入、租金收入、运营收入等）作为第一还款来源，为满足借款人在生产经营中多样化用途的融资需求而发放的贷款。
我个人认为，经营性物业抵押贷款的确应该叫做固定资产支持融资，如果起个英文名，可以简称为FABL，如此一来，就跟很时髦的ABS靠近了，区别只是S是证券而L是贷款。这也是我们用“假道伐虢”来类比此项业务的所在，即借用经营性固定资产来发放贷款。个人认为，经营性物业贷改名为固定资产支持融资是一个很了不起的进步，这个思路可以更大范围扩展，比如从固定资产扩展到流动资产，那样就会有更多的金融创新模式可以尝试。
最近有朋友建议写一下流动资金贷款，理由是流贷是最最基础的银行业务，应该写一下才对。想了几天，还是没什么思路，打算放弃。理由有二：其一，《融资36计》的本意是探讨融资策略，从而为企业融资服务，而流贷就相当于两军对垒，相互冲锋，不需要什么”计策“；其二，最主要是我本人没有在银行做过流贷业务，没什么感受，不知道能写出什么内容来。如果哪天有了灵感，或者有哪位专家对此有精辟的见解赐教，我们再写不迟。下回我们聊《融资36计》之指桑骂槐的委托贷款